美國賣房省稅: 第三部曲 1031置換

美國賣房省稅: 第三部曲 1031置換

第三部曲：1031置換（適用於投資房）

之前的第一，二步曲，只適用於自住房屋。 而這個1031置換方法適用於投資房屋。

只要連續兩年，每年至少以市價出租超14天，且個人使用時間不超過14天或出租天數的10%（取更高的那個數字），並且有租賃合約和收入記錄，這就屬於合格的投資房了。

只要你擁有一個這樣的投資房，就可以把這套老破小換成大豪宅或換成幾個大豪宅了。

但這操作有4個限制！

限制1 - 時間限制：

你需要賣房後的45天內確定要買哪些房子，並且要在180天內完成購買新房

限制2 - 金額要求

新房子的房價不能低於你想賣的老房子，而且你的全部賣房錢都要用在新房子上面

限制3 - 房產類型

新房子也只能持續延續投資或商業用途，不能立刻自住

限制4 - 擁有限制

一旦用過1031置換法置換好的房子，你需要有五年後才能再次置換

例子：

假設你2015年花10萬買了套出租房，現在價值80萬。 你想用1031置換的方式換個位置更好的房子。 你可以告訴你的房產經紀，你想做1031置換房。 產經紀會找自家公司長合做的Qualified Intermediary (QI)來幫你完成操作，這個操作必須！ 要有QI的介入，因為在你把房子賣掉後這80萬的支票不會進入你的個人帳戶，而是會直接去到QI公司，資金會被放在獨立託管理帳戶中。 賣房子後的你要在45天內選定自己喜歡的房子。

為防止競價失敗或沒買成，你最多可選三套備選，並且一定要在賣掉舊房子的成交日期起的180天之內完成購買。 假如你成功拍下一間120萬的房子，那麼QI會把80萬直接匯給賣家。 然後你再匯40萬就可以了。 不一定是現金，貸款也可以跟正常買房流程一樣。 只不過多了個QI在中間，並且多了個時間限制。

在報稅時告訴你的會計師，你做了1031置換，用Form8824向國稅局申報即可。 老房子70萬的利潤完全沒繳稅！

是不是很讚。 整個過程非常簡單，幫你買房的房產經紀將全程幫你搞定，所以找個有1031經驗的房產經紀很重要。

通常QI的收費是700至1500不等。 但在加州這種貴地方多在1200以上。 大多數人一旦嚐過1031交換的甜頭，就會一直置換，來維持一直都不繳稅。

但你一定會擔心免的那些稅會不會在某1天找回來讓我繳稅呢？

那就在第四部曲來揭曉吧！